Quando alguém vende um imóvel, como uma casa ou um terreno, geralmente ganha dinheiro com essa transação, chamado de mais-valia. Em muitos casos, essa mais-valia está sujeita a impostos, que são calculados com base na taxa de rendimento total, pois a tributação é feita através de englobamento no IRS.

No entanto, existem algumas situações especiais em que é possível ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias. Aqui estão algumas delas:

1. Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989: Se o imóvel foi comprado antes dessa data, a mais-valia obtida com a sua venda está isenta de imposto, devido à não retroatividade fiscal. A exceção são os terrenos para construção, que só beneficiam de isenção se tiverem sido comprados antes de 9 de junho de 1965.

2. Reinvestimento do valor da venda em habitação própria e permanente: Se a propriedade vendida foi a habitação própria e permanente do vendedor ou da sua família, é possível ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias se o valor da venda for reinvestido noutra habitação com o mesmo propósito.
   
   O valor a reinvestir é o valor da venda – deduzido da amortização de eventual crédito contraído para a aquisição do imóvel – e não o valor da mais-valia e, é importante também referir que o reinvestimento deve ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

3. Imóvel pertencente a pensionista ou maior de 65 anos: Se a habitação vendida pertence a alguém reformado ou com mais de 65 anos, a isenção do imposto sobre as mais-valias pode ser obtida ao investir o valor da venda em produtos financeiros específicos, como seguros de vida ou fundos de pensões, nos 6 meses posteriores à transação.

4. Venda de segunda habitação e amortização de crédito: A venda de segundas habitações, como casas de férias, também pode estar isenta de imposto se o valor da venda for usado para pagar um crédito de habitação própria e permanente do vendedor, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes. Esta possibilidade está contemplada numa norma transitória que se aplica apenas a vendas ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
   
   Para aproveitar a isenção, a amortização do empréstimo tem de ocorrer até 7 de janeiro para vendas que aconteceram entre 1 de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023. Para transações ocorridas a partir de 7 de outubro de 2023, a amortização do empréstimo tem que ocorrer dentro de três meses a partir da data da venda.

5. Venda de habitações ao Estado: A venda de imóveis para habitação ao Estado, Regiões Autónomas, entidades públicas empresariais na área da habitação ou autarquias locais também pode estar isenta de imposto sobre as mais-valias.
   
   As exceções são: quando os ganhos são feitos por pessoas que vivem em lugares com regras fiscais mais vantajosas; quando os ganhos surgem de vendas feitas usando o direito de preferência.

É importante cumprir os critérios específicos para cada situação e declarar adequadamente a venda do imóvel no IRS, indicando a intenção de reinvestimento ou outros detalhes relevantes.